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房企压力增加,深圳420套长租豪宅重启销售

2019-10-24 07:49:58 来源:坞坑新闻网

《杜南周刊》见习记者金鳌

24日晚,申晔中成通过官方微信公众号宣布,两年前变成长期公寓的420套住宅单元计划重启销售。据了解,深圳市中心城区项目位于深圳著名豪华住宅区米香湖的核心区域,平均交易价格为每平方米12.5万元。

然而,在该项目恢复之后,目前国内房地产市场有三个方面:不担心买家的高端住宅,在房地产市场下行阶段经历突然压力的住宅企业,以及陷入瓶颈的长期租赁公寓。

高端住宅项目,无需担心买家

25日下午3点,在深圳市中心的销售中心,一群前来咨询的买家站在沙盘前,休息区的椅子几乎都坐满了。

深圳市中心住宅项目重新开工的谣言已经在深圳买家中流传了一段时间。现场销售人员告诉记者,一周前,有购房者前来咨询。

在深圳,像深圳市中心区这样的高端房产总是不用担心买家。

今年2月,平均每平方米15万元的华润深圳湾瑞富开盘销售,总价格8000多万套公寓被秒抢。2018年9月,华润城第三期开盘,均价为每平方米8万元。4006名购房者支付了200万英镑的押金,并参与了1000多个公寓来源的抽奖。2018年5月,深圳蛇口招商双印章项目以每平方米12万元的平均价格开业。167套公寓吸引了600多名买家登记购买彩票,中奖率仅为25%。

深圳的高端房地产备受推崇,这是多种因素叠加的结果。深圳当地房地产市场研究专家告诉《杜南周报》记者,深圳作为粤港澳和海湾地区的核心城市,最近已经成为社会主义的主要示范区。多重政策红利的结合使许多人对深圳及其房地产市场的长期发展持乐观态度。此外,高端住宅项目通常具有顶级的区位优势和配套设施。因此,深圳的高端住宅项目吸引了世界各地购买资金的关注。

另一家机构研究所分析师认为,这一次深市房源尚未正式开放销售阶段就很受欢迎,主要是因为购房者对项目价格的预期。"由于价格政策有限,买方认为该项目下的房子可以便宜买下。"

这种便宜是相对于周围的二手房而言的。

在新限价令的背景下,深圳楼市新房价格低于二手房价格。深圳综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松指出,新的豪华公寓容易出现倒挂现象。例如,上述招商双密封项目的平均价格为12万/平方米,而其周围的二手房则达到13万-14万/平方米。也就是说,只要买家购买,买家至少会赚取10,000元/套的差价,所以新的豪宅市场吸引了买家的极大关注。

此外,高档住宅单位的缺乏,也令对新单位的长期需求特别殷切。

高档住宅的稀缺,一方面是为了控制房价,监管对高档住宅实行了市场限制;另一方面,在价格限制的背景下,开发商不愿推出新订单,导致市场供应不足。

根据深圳中原研究中心的数据,2017年深圳豪宅供应量为52万平方米,同比下降41%。2018年上半年,深圳甚至迎来了为期6个月的零奢侈品项目进入市场。然而,情况在2018年下半年开始好转,开发商出售的豪华公寓数量急剧上升。

如今,一些购房者甚至在房地产市场“正式公告”之前就已经锁定在深圳市中心。“我已经看好前海另一边的房子,并计划买下它,但当我听到深圳市中心大厦即将进入市场的消息时,我决定等待深圳市中心开业。”一名购房者24日上午在销售中心表示。买方当场登记了他的电话号码,并告诉销售部一有消息就联系她。

房地产市场下行增加了住宅企业的压力

尽管豪华公寓很受欢迎,但整个国内房地产市场仍处于下行周期。

据易居研究所报告,2019年8月,40个典型城市新房成交量环比下降9%,同比下降3%。6月之后,新房成交量连续两个月逐月下降。其中,上官港北部和深圳四个一线城市新房成交量环比下降19%,同比下降16%。

至于二手房,在复原力研究所监测的13个城市,8月份二手房成交量环比下降8.5%,下降趋势持续了3个月。

随着房地产市场的下跌,住房企业面临的压力越来越大。他们通过降低价格、促进销售、增加出货量和把握市场,缓解了业绩下滑的压力。

8月20日,领先的房地产公司恒大推出“全国532套,速购7.8%折扣”促销活动,这是今年“九金十银”促销活动的第一枪。此外,一些房地产公司甚至呼吁全面营销以实现业绩销售目标。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李鱼枷看来,深圳控股有限公司作为国有企业面临的压力更大,这也是公司将深圳市中心项目转租出售的主要原因。深圳控股的主要股东是深业集团,持有其63.36%的股份。深圳市政府全资拥有神野集团。

他说,由于减税和收费,加上经济下滑,传统的大型纳税人、房地产和金融企业的业绩下降,地方政府的财政压力增加。此时,国有企业需要上缴地方政府的利润也相应增加。在这种情况下,像申晔这样能够为地方政府贡献更多税收和利润的企业面临着更大的压力。

“对申晔来说,一方面是房地产的下降,二是国有资产保值增值的压力,三是可能上缴给地方政府的税收和利润的增加,四是租赁本身的损失。因此,在这种情况下,申晔不得不采取措施重启住宅楼的销售。”

值得一提的是,深圳中城项目一直是深圳控股提升业绩的利器。

2014年,深圳控股有限公司以55.89亿元的价格从母公司购买了深圳生物农业100%的股权,从而赢得了深圳市中心区项目。

根据深圳控股2014年年报,关联交易从廉价收购中获得10.6亿港元利润,该利润已全部计入利润。当年,深圳持有的总利润为40.72亿港元。

2018年,深圳控股实现合同销售额164.5亿元,其中深圳市中心贡献49.6亿元,是深圳控股销售项目的最大贡献,贡献率达30%。

去年,深圳控股为自己设定了到2019年合同销售额达到180亿元的目标。截至8月底,深圳控股今年合同销售总额达到71.65亿元,完成率不到40%。

长期租赁公寓陷入瓶颈

深圳市中心区项目的420个单元最初于2017年12月27日转售出租。同一天,神野集团召开了长期租赁公寓产品分享会议。发布了李梦、优居、商居、宜居四条长期租赁公寓产品线,并宣布沈冶中心城区420套住宅单元全部转换为长期租赁公寓,分类定位为高端商居线,预计2020年投入运营。

深圳工业集团副总裁董芳当时表示,一方面,深圳工业中心城的转让租赁符合集团的发展战略;另一方面,作为国有企业,神野需要履行一定的社会责任和义务。深圳市中心的转售出租也是国有企业响应中央政府鼓励租赁的一个例子。

他还表示,在严格的价格限制背景下,深野市中心住宅转为租赁有商业效益,长期持有带来的附加值也很高。

然而,当时一些市场分析师指出,深圳集团涉嫌囤积房产的举动,因为当时大多数大型住宅企业响应了国家的租赁开发呼吁,而中小型住宅企业则主要为了规避价格限制而转售租金。尽管深圳控股是一家国有企业,但其规模也受到质疑。

李鱼枷对此表达了不同意见。他认为,深业集团作为国有企业,不太可能借此机会如此明目张胆地掩盖自己的报价。相反,它敢于拿出核心资产进行租赁,这表明了它对租赁的决心和信心,并将在其他住房企业中发挥主导作用。

然而,如今,无论大型国有房地产企业是否领先,经过一段时间的探索,房地产企业对长期租赁公寓市场做出了自己的判断。

今年年中,龙狮集团和远洋运输集团相继报道了剥离长期公寓的消息。就连目前长期租赁公寓行业排名第一的万科浦宇也表示,形势不容乐观。在8月份举行的中期业绩会议上,万科总裁朱九生坦言,“长期公寓的管理确实存在压力。”

李鱼枷指出,长期公寓的发展现已进入瓶颈期,许多事情无法突破,包括难以实现可持续利润、重税等问题,所有这些都给企业造成了沉重负担。住房企业要做长期出租公寓,基础房地产行业要补贴租赁业务的亏损。房地产市场繁荣时,可以提供补贴,但现在房地产市场不是很好,房地产企业的租赁业务压力凸显。

不过,他认为这些不会影响租赁趋势的发展方向。

“长期租赁公寓市场的发展确实存在一些困难,但仍有一些问题需要在国家层面上解决,如对长期租赁公寓业务的税收激励、投资资金的长期回收所造成的财政压力以及住房和土地收购的高成本。国家还处于总结中期住房租赁的阶段,希望有进一步的发展。”他说,最近将16个城市纳入住房租赁试点并得到中央政府支持的政策是保留长期租赁的企业。

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